Аренда — пожалуй, самая распространённая сделка в деловой жизни. Снять офис, склад, торговую точку или производственный цех — без этого почти невозможно представить бизнес. Но вместе с договором аренды в повестке всегда возникает вопрос: как быть с НДС?
Сразу скажем: по общему правилу сдача имущества в аренду признаётся услугой и облагается налогом на добавленную стоимость (п. 1 ст. 39 и пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть арендодатель на общей системе обязан начислить налог, выставить счёт-фактуру и перечислить сумму в бюджет. Но, как обычно в налоговом праве, есть нюансы.
Сразу скажем: по общему правилу сдача имущества в аренду признаётся услугой и облагается налогом на добавленную стоимость (п. 1 ст. 39 и пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть арендодатель на общей системе обязан начислить налог, выставить счёт-фактуру и перечислить сумму в бюджет. Но, как обычно в налоговом праве, есть нюансы.
Когда аренда без НДС
Не всегда аренда сопровождается начислением налога. Если арендодатель применяет специальные режимы — УСН, ПСН или НПД, — НДС в его расчётах нет. Жилые помещения также освобождены от налога (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). А если речь идёт о туристических объектах, включённых в официальный реестр, арендодатель вправе применять нулевую ставку (пп. 18 п. 1 ст. 164 НК РФ).
Иными словами, для жилой квартиры в аренду налог не появится ни при каких условиях. А вот склад или офис, сдаваемый компанией на ОСНО, почти всегда окажется «с НДС».
Иными словами, для жилой квартиры в аренду налог не появится ни при каких условиях. А вот склад или офис, сдаваемый компанией на ОСНО, почти всегда окажется «с НДС».
Как считать налоговую базу
Дальше вступают в игру условия договора. Если в договоре написано, что арендная плата включает НДС, налог считается «внутри» этой суммы, отдельно сверху добавлять ничего не нужно. Если арендная плата названа и далее следует «кроме того НДС по ставке 5%/7%/10%/20%" — тогда налог начисляется сверх указанной цены. В случае, если арендодатель указывает в договоре «НДС не облагается», то он скорее всего применяет УСН, ПСН или НПД, и в данном случае рекомендуется запросить информацию о применении арендодателем спецрежима.
Важен и момент определения базы. Закон требует смотреть на самую раннюю дату: либо поступление аванса, либо окончание налогового периода. На практике это значит, что если арендатор перечислил предоплату в начале месяца, НДС начисляется именно с неё, а не в конце периода. Для «упрощенцев с НДС» есть небольшие послабления, они могут не начислять НДС с авансов, если реализация товаров, работ, услуг произведена в том же квартале, когда поступил аванс.
Важен и момент определения базы. Закон требует смотреть на самую раннюю дату: либо поступление аванса, либо окончание налогового периода. На практике это значит, что если арендатор перечислил предоплату в начале месяца, НДС начисляется именно с неё, а не в конце периода. Для «упрощенцев с НДС» есть небольшие послабления, они могут не начислять НДС с авансов, если реализация товаров, работ, услуг произведена в том же квартале, когда поступил аванс.
Ставки: от 20% до нуля
Стандартная ставка НДС по аренде — 20%. Если налог считается «изнутри» суммы, применяется формула 20/120. Есть и исключения: туристические объекты из реестра облагаются по нулевой ставке, а аренда жилых помещений и вовсе не облагается.
Коммуналка: вечный вопрос арендатора и арендодателя
Часто вместе с арендой возникает коммунальная тема. Здесь важно, как стороны оформили расчёты. Если коммунальные платежи включены в арендную плату, они облагаются НДС так же, как и сама аренда, а арендодатель имеет право на вычет по входному налогу.
Если же коммуналка выставляется отдельно в виде компенсации, то налог здесь не начисляется и счёт-фактура не выставляется. В таком случае входной НДС по коммуналке тоже нельзя поставить к вычету, он просто включается в стоимость.
Есть и третий вариант — через посредничество. Когда арендодатель действует как агент и перевыставляет коммунальные расходы от имени арендатора, используется схема агентских договоров.
Если же коммуналка выставляется отдельно в виде компенсации, то налог здесь не начисляется и счёт-фактура не выставляется. В таком случае входной НДС по коммуналке тоже нельзя поставить к вычету, он просто включается в стоимость.
Есть и третий вариант — через посредничество. Когда арендодатель действует как агент и перевыставляет коммунальные расходы от имени арендатора, используется схема агентских договоров.
Особые случаи: госимущество и субаренда
Если речь идёт о муниципальной или государственной недвижимости, ситуация меняется. Здесь арендатор признаётся налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ). Он сам начисляет НДС, перечисляет его в бюджет, а затем имеет право принять налог к вычету — если использует имущество в облагаемой деятельности.
Субаренда работает по тем же правилам, что и аренда. Передаёте помещение дальше — начисляете НДС и выставляете счёт-фактуру, как обычный арендодатель.
Субаренда работает по тем же правилам, что и аренда. Передаёте помещение дальше — начисляете НДС и выставляете счёт-фактуру, как обычный арендодатель.
Документы и учёт
Чтобы всё выглядело правильно, нужен пакет документов: договор аренды, акт приёма-передачи имущества, счета-фактуры, платёжные документы. Минфин подтверждает: ежемесячные акты оказанных услуг составлять необязательно, сам договор аренды и платёжки уже создают базу для признания дохода.
В бухгалтерском учёте с 2022 года применяется ФСБУ 25/2018, в отдельных ситуациях остаются нормы ПБУ 10/99. Для арендодателя это значит начисление НДС по дебету 76 и кредиту 68, а для арендатора — отражение входного налога и его последующее принятие к вычету.
В бухгалтерском учёте с 2022 года применяется ФСБУ 25/2018, в отдельных ситуациях остаются нормы ПБУ 10/99. Для арендодателя это значит начисление НДС по дебету 76 и кредиту 68, а для арендатора — отражение входного налога и его последующее принятие к вычету.
Право на вычет
Арендатор может принять НДС к вычету, если у него есть корректный счёт-фактура, договор и акт, а имущество используется в облагаемой деятельности. Причём право на вычет появляется и по авансам (п. 12 ст. 171 НК РФ).
Важно помнить: компании на УСН, ПСН и НПД НДС не платят и, соответственно, вычеты не применяют.
Важно помнить: компании на УСН, ПСН и НПД НДС не платят и, соответственно, вычеты не применяют.
Итог
Аренда недвижимости и НДС — связка, в которой нет места импровизации. Если арендодатель на общей системе — налог начисляется по ставке 20%, если нет специальных льгот. Жилые помещения освобождены от налога, туристическая недвижимость при выполнении условий облагается по нулевой ставке. Коммуналку можно оформить тремя способами — включить в аренду, вынести в компенсацию или оформить через посредничество. При аренде госимущества налог удерживает арендатор, а при субаренде арендатор сам становится плательщиком.
Главный вывод прост: всё решает договор и документы. Корректные формулировки и правильное оформление позволяют законно применять вычеты и защищают от претензий налоговой.
Главный вывод прост: всё решает договор и документы. Корректные формулировки и правильное оформление позволяют законно применять вычеты и защищают от претензий налоговой.
